1·10대책 발표에도 재건축은 ‘제자리걸음’
공사비 갈등 심화…분담금 부담에 조합 내부 갈등도 커
실질적 공사비 갈등 중재 시스템 갖춰야
재건축사업의 첫 단추로 여겨지는 ‘안전진단’이 30년 만에 ‘재건축진단’으로 이름이 바뀔 예정이다.
정부가 올 초 안전진단 없이 재건축 추진이 가능하도록 재건축 패스트트랙 도입을 골자로 한 1·10부동산대책을 발표한 데 따른 후속 조치다. 이번 대책에 따르면 앞으로 준공한 지 30년이 지난 노후 아파트에 대한 재건축 기준은 ‘안전성’이 아닌 ‘노후성’에 두고 추진된다.
안전진단을 거치지 않고는 사업에 착수도 할 수 없었던 종전과 달리 앞으로는 해당 절차를 거치지 않고도 바로 재건축에 돌입할 수 있다. 안전진단은 사업시행인가 전까지만 실시하면 된다.
공급부족 우려가 커지는 상황에서 보다 재건축에 빨리 나설 수 있도록 길을 터주겠다는 것인데, 대대적인 부동산대책 발표에도 어쩐지 시장은 미동도 없다.
지금 재건축시장에서 안전진단 통과 여부는 중요한 게 아니어서다. 고금리와 자잿값 인상으로 치솟은 공사비가 정비사업 추진의 최대 걸림돌로 자리잡았다.
한국건설기술연구원에 따르면 건설자잿값은 최근 3년간 35.6%나 올랐다. 원가 상승 부담에 따른 사업성 저하로 건설사도 수주에 소극적인 탓에 시공사 찾기도 ‘하늘의 별따기’가 됐다.
공사비가 오르면 그만큼 조합원들의 분담금 부담도 커지기 마련이니 조합 내홍도 짙다. 집 한 채 가격에 버금가는 분담금을 척척 내고 재건축에 나서려면 웬만큼 현금을 쥐고 있지 않고는 사실상 불가능하다.
서울 강남 일대 한 정비사업 조합장은 “공사비를 줄여야 조합원 개개인 부담도 줄게 되니까 커뮤니티 시설도 최소화하자는 분위기가 확산하고 있다”며 “문제는 이것도 조합원마다 의견이 천차만별”이라고 말했다.
이어 “나이 드신 분들은 당장 분담금 줄이는 게 중요하니 이용도 안 할 커뮤니티 시설 없애자는 데 동의하지만, 젊은 세대는 미래 집값 오를 것까지 내다봐야 하니 다른 단지에 들어간 커뮤니티 시설은 다 넣어 구색은 갖추자고 한다”며 “그러면서도 분담금 늘어나는 건 싫은 게 사람 마음이라 의견을 한데 모으기도 쉽지 않다”고 털어놨다.
업계에선 올해도 공사비는 더 오를 것으로 내다본다. 당장 금리 인하를 기대하기 힘들고 자잿값, 인건비가 오르는 것 외에도 챙겨야 할 것들이 더 늘어서다. 중대재해처벌법 시행에 따른 안전관리 비용이 더 늘었고, 층간소음 사후인증제 시행 등 품질·안전 관련 기준이 더 까다로와져서다.
정부는 적정 공사비 산출을 위해 1월 ‘정비사업 표준공사계약서’를 마련해 각 사업장에 배포했다. 하지만 계약서만으로 공사비 갈등을 해소하긴 역부족이다.
관련 분쟁을 해소하기 위한 국토교통부의 건설분쟁조정위원회도 있고, 한국부동산원의 공사비 검증 제도도 있긴 하다. 문제는 이마저도 검증 절차만 수개월인 데다 법적 강제성이 없다 보니 실효성은 제로에 수렴한다.
민간뿐만 아니라 공공공사도 공사비 다툼으로 사업이 중단되는 상황에서 정부가 목표하는 주택공급 활성화를 위해 필요한 건 하나다. 공사비 갈등을 최소화하고 사업을 정상 추진할 수 있도록 정부가 나서서 동력을 불어넣어 주는 것이다.
공사비 갈등은 이제 손 놓고 볼 수 없을 만큼 심각해졌다. 정부·지자체가 실질적인 갈등을 중재할 수 있는 강제력 있는 시스템을 갖춰야 할 때다.
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